Terugblik op de woningmarkt 2025

Na een lichte correctie in 2023 en een stevig herstel in 2024, stegen de huizenprijzen in 2025 opnieuw flink. Gemiddeld lagen de prijzen van bestaande koopwoningen ruim 7% hoger dan een jaar eerder. Koekkoek: “De gemiddelde prijs voor een doorsnee woning is momenteel meer dan een half miljoen euro. Overbieden is nog steeds de norm, vooral in de Randstad, waar biedingen van 10% boven de vraagprijs geen uitzondering zijn”.

Koekkoek verwacht dat de prijsstijgingen nog wel even zullen voortduren. Alhoewel het aanbod groter is geworden in 2025, onder andere door het uitponden van huurwoningen en nieuwbouw, is de balans in de markt nog ver te zoeken. Het aantal bouwvergunningen stagneert al een tijdje terwijl de bouwproductie richting de 100.000 woningen per jaar zal moeten gaan om vraag en aanbod op de woningmarkt op termijn enigszins in balans te brengen. Het woningtekort loopt inmiddels op tot ongeveer 400.000 woningen.   

In het derde kwartaal van 2025 zien we overigens, mede door de groei in het aanbod, wel een lichte afvlakking van de prijsstijgingen (en ook van het overbieden) ten opzichte van het tweede kwartaal. De verwachting is dat dit ook in het vierde kwartaal doorzet. 

De huurmarkt staat al een tijdje onder druk. Naast de voortdurende politieke en fiscale onzekerheden voor beleggers, zorgden de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap voor een afnemende dynamiek in de markt:

Aan de andere kant is verduurzaming van huurwoningen in 2025 aantrekkelijker geworden voor eigenaren. Nieuwe en gewijzigde subsidiemogelijkheden voor maatregelen zoals isolatie, warmtepompen en zonneboilers dragen bij aan lagere energiekosten en in veel gevallen een hoger aantal WWS-punten. De impact van de diverse maatregelen op de markt is nog lastig te beoordelen. 

Koekkoek: “Het lijkt erop dat veel particuliere beleggers eieren voor hun geld kiezen en een leegkomende huurwoning liever verkopen in plaats van opnieuw te verhuren wanneer, naast hogere belastingen en strengere regelgeving, er ook nog een huurprijsdaling aan de orde is of voorzien wordt”. De verkoopgolf heeft in 2025 geleid tot een verdere krimp van de voorraad huurwoningen. De beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen neemt alsmaar af en de schaarste in de vrije sector neemt toe. 

Vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar zijn de huren in de vrije sector met gemiddeld 6,8% gestegen. De gemiddelde huurprijs in de vrije sector ligt momenteel rond de € 1.800 per maand (ongeveer € 20 per m² per maand). De gemiddelde huur van eengezinswoningen is gestegen naar bijna € 17 per m² per maand, en van appartementen naar € 21,5 per m² per maand (bron: Pararius).

Kopers: Naar verwachting zullen de huizenprijzen ook in het vierde kwartaal enigszins stabiliseren, maar in 2026 waarschijnlijk weer licht gaan stijgen vanwege de aanhoudende schaarste. Er wordt nog steeds overboden, al suggereren cijfers van het derde kwartaal dat er een lichte kentering is gekomen in het aantal overbiedingen. 

Tot slot wordt steeds duidelijker dat er meer betaald wordt voor vergelijkbare woningen met een significant beter energielabel. 

Verhuurders: De vraag vanuit middeninkomens en starters naar betaalbare huurwoningen blijft groot. Niet iedereen wil koste wat kost een koopwoning en als starter heb je veelal geen keus. Verduurzaming en het benutten van subsidies voor verduurzaming kunnen een interessant hulpmiddel zijn om het rendement op peil te houden. 

Koekkoek: “Verduurzaming speelt een steeds belangrijkere rol in de financieringsoplossingen die banken aan hun klanten kunnen bieden. Op websites van de overheid (rvo.nl en volkshuisvestingnederland.nl) is veel informatie te vinden over de duurzaamheidseisen en diverse subsidiemogelijkheden.”

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem contact op met uw accountmanager.