Van stijgende huizenprijzen naar economische onzekerheid

Doordat in Nederland de vraag naar woningen het aanbod ruim overstijgt, zit de gemiddelde woningwaarde al jaren in de lift. Uiteraard zijn er per regio en per woningtype grote verschillen, maar als we naar de Nederlandse woningmarkt in zijn geheel kijken, dan is volgens sinds 2013 de gemiddelde woningwaarde in Nederland meer dan verdubbeld. Werd er in 2013 nog gemiddeld Euro 225.000 voor een woning betaald, momenteel is dat bijna  Euro 450.000.

Koekkoek: “Wat we sinds eind vorig jaar echter waarnemen, is dat het aantal verkooptransacties daalt. Er staan meer woningen, langer te koop. Met name in het eerste kwartaal van dit jaar is het aanbod snel gegroeid en zijn er een stuk minder woningen verkocht. De woningwaardegroei vlakte de afgelopen maanden al iets af, en wij zouden niet verbaasd zijn als die trend aanhoudt.”

Ingegeven door zaken als digitalisering en (flexibel) thuiswerken, verschuift de woningvraag van de Randstad naar de periferie. Dit verlicht de druk op de Randstad, maar heeft daarbuiten zijn weerslag. Door de instroom van nieuwkomers uit de steden (die veelal gewend zijn aan hogere prijzen), worden locals beperkt in de mogelijkheden om te blijven wonen in hun geboortedorp. “Niet iedere plaats of ieder dorp heeft echter de faciliteiten en infrastructuur die de Randstand biedt: dat verklaart de grootste prijsstijgingen in een stad als Groningen.”

Dan, op de toekomst gericht: “Ook kan niet ieder dorp de infrastructuur zomaar even uitbreiden. Dit leidt tot een interessante vraag: Is die verspreide groei wel bestendig? En krijgen we toch weer een segmentatie tussen kansrijke groeigemeenten en niet/minder kansrijke groeigemeenten?”, vraagt Koekkoek zich af.

Met de stijgende inflatie wordt het leven over het algemeen duurder. Indien niet gecompenseerd, blijft er minder geld over om te besteden aan ‘wonen’. De betaalbaarheid van huurwoningen staat onder druk door stijgende huurindexaties en hogere (energie)lasten. De betaalbaarheid van koopwoningen bestaat uit twee componenten: de hoogte van de lening en de rente. De hoogte van de lening is grotendeels afhankelijk van de woningprijs. Zoals hiervoor benoemd, lijkt de woningmarkt af te koelen en vlakt de groei van de woningprijzen af.

De rente zit de laatste tijd in de lift. Eind 2021 was de gemiddelde rente lager dan 2%. In mei 2022 lag deze boven de 3%. “Hoe de woningprijzen zich verder ontwikkelen, is lastig te voorspellen en hangt vooral samen met de renteontwikkeling”, zegt Koekkoek.

“We hebben momenteel te maken met een behoorlijke economische cocktail. Hoe lang gaat de oorlog in Oekraïne duren? Wat doet dat met de gas- en olieprijzen? In hoeverre wordt de voedselketen door de oorlog geraakt? Waar stopt de inflatie? Hoe gaat die inflatie bestreden worden? Naar welke rentestanden stijgen we? En in hoeverre kunnen we van post-corona spreken? Allemaal reële vragen die een wellicht al pessimistische kijk op de woningmarkt geen goed doen. En mogelijk leiden tot versneld in de verkoop zetten van woningen en uitstellen van de vraag naar woningen.”

De eerste maatregelen om de woningmarkt af te koelen zijn reeds genomen. Om starters te beschermen, zijn in diverse steden opkooprestricties geïmplementeerd en is de overdrachtsbelasting in 2021 aangepast. Ook is de WOZ-waarde per 1 mei 2022 minder bepalend voor de hoogte van de huurprijs (in het puntenstelsel). “Meer maatregelen liggen in het verschiet, vooral tegen beleggers. Zo gaat de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en woning-beleggingen per 1-1-2023 omhoog naar 10,1%. En wordt de vrije verhuursector (verder) gereguleerd door een maximering van de huurprijs in te stellen”, stelt Koekkoek.

Het moge duidelijk zijn; de woningmarkt omschrijven met ‘stijgende huizenprijzen en dalende hypotheekrente’, klopt niet meer. Koekkoek met een kwinkslag: “Ik denk dat je beter wegkomt met ‘economische onzekerheid’ en ‘aanpassingsvermogen benodigd’.”