Addie Koekkoek, vastgoeddeskundige Handelsbanken
Publicatiedatum 17 juli 2025
Leestijd: 3 minuten
----------------------------------------
1. Van G tot groen: duurzaamheidslabels
Duurzaamheidslabels - en dan met name het energielabel - hebben in 2025 een steeds grotere invloed op de Nederlandse hypotheekmarkt. Sinds januari 2024 zijn de leennormen aangepast, waardoor mensen meer kunnen lenen als hun woning een beter energielabel heeft. Voor een woning met energielabel A++++ (met energieprestatiegarantie) kan dit oplopen tot € 50.000 extra boven op de maximale hypotheek.
Daarnaast bieden veel hypotheekverstrekkers - net als Handelsbanken -
aan voor woningen met een goed energielabel. Dit geldt niet alleen bij aankoop van een energiezuinige woning, maar ook als u uw bestaande woning verduurzaamt. De korting is meestal beschikbaar vanaf energielabel A of beter.
Deze financiële voordelen zorgen ervoor dat energiezuinige woningen aantrekkelijker worden voor kopers. Tegelijkertijd stijgt de waarde van zulke woningen, omdat ze lagere energielasten met zich meebrengen en toekomstbestendiger zijn. Dit alles leidt tot een verschuiving op de woningmarkt, waarbij duurzaamheid een steeds belangrijkere rol speelt in zowel de prijs, als de financiering van woningen.
Koekkoek: “In het algemeen zien we ten opzichte van vorig jaar weer een flinke stijging van de huizenprijzen. Alhoewel diverse bronnen verschillende groeipercentages noemen, ligt de gemene deler zo rond de 10% (ten opzichte van vorig jaar). De gemiddelde verkoopprijs ligt rond de € 500.000.
Uit diverse onderzoeken blijkt ook dat verbetering van het energielabel best wel tot een aardige waardegroei kan leiden. Gemiddeld zien we een waardevermeerdering van ongeveer 2% tot 10%. Zelfs bij een label A kunnen duurzaamheidsinvesteringen zorgen voor extra waarde. Maar meestal is dit een vrij klein sprongetje. Uit onderzoek blijkt dat de grootste groei gerealiseerd wordt bij oudere woningen en als de woning van label D naar label A+ gaat.”
Uit diverse onderzoeken blijkt ook dat verbetering van het energielabel best wel tot een aardige waardegroei kan leiden. Gemiddeld zien we een waardevermeerdering van ongeveer 2% tot 10%. Zelfs bij een label A kunnen duurzaamheidsinvesteringen zorgen voor extra waarde. Maar meestal is dit een vrij klein sprongetje. Uit onderzoek blijkt dat de grootste groei gerealiseerd wordt bij oudere woningen en als de woning van label D naar label A+ gaat.”
2. Leen‑schenkconstructie: ouders helpen starters
Een opvallende ontwikkeling in de hypotheekmarkt is de opkomst van de leen-schenkconstructie. Hierbij helpen ouders of grootouders hun (klein)kinderen bij de aankoop van een woning door een lening te verstrekken, die zij jaarlijks deels of geheel terugschenken. Dit biedt starters extra financiële ruimte, zeker nu huizenprijzen hoog zijn en het verkrijgen van een volledige hypotheek lastig is.
De constructie vergroot de toegankelijkheid van de woningmarkt voor jonge kopers (met bemiddelde ouders). Banken accepteren deze leningen steeds vaker als aanvullende financiering, mits de afspraken goed zijn vastgelegd . Dit maakt het mogelijk om boven op de reguliere hypotheek extra te lenen, zonder dat dit leidt tot hogere maandlasten.
Koekkoek: “Extra financieringsruimte kan starters helpen bij de aankoop van een woning. Door marktontwikkelingen zijn veel ex-huurwoningen verkocht, wat in theorie het aanbod voor starters vergroot. In de praktijk gaat het vaak om betaalbare, maar verouderde woningen die verduurzaming nodig hebben. Ook is het overbieden, vooral op goedkopere woningen, weer toegenomen. Extra financiële ruimte kan dan het verschil maken.”
Daarnaast stimuleert de constructie de overdracht van vermogen binnen families op een fiscaal aantrekkelijke manier. Ouders ontvangen rente over het uitgeleende bedrag, terwijl kinderen profiteren van belastingvrije schenkingen en hypotheekrenteaftrek. Dit maakt de regeling aantrekkelijk voor beide partijen.
De toename van deze constructies vraagt om maatwerk en een zorgvuldige juridische en fiscale vastlegging. Neem
op om de mogelijkheden te bespreken.
3. Beleid en fiscaliteit 2025
Het kabinetsbeleid heeft in 2025 op verschillende manieren invloed op de hypotheekmarkt in Nederland. Naast de eerdergenoemde invloed van energielabels zijn de volgende punten van belang:
- Leennormen blijven grotendeels gelijk: De leennormen voor hypotheken zijn in 2025 vrijwel gelijk aan die van 2024. Dit betekent dat huishoudens met een stijgend inkomen iets meer kunnen lenen, maar er zijn geen grote structurele veranderingen.
- Verhoogde NHG-grens: De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verhoogd naar € 450.000 en zelfs naar € 477.000 voor woningen met energiebesparende voorzieningen. Koekkoek: “In potentie heeft dit een positief effect op de betaalbaarheid. Omdat woningprijzen de laatste jaren onverminderd hard gestegen zijn, is het de vraag of het ook daadwerkelijk voldoende extra zekerheid biedt bij het afsluiten van een hypotheek.”
- Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: Starters tussen de 18 en 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een woning tot € 525.000, mits ze er zelf gaan wonen en het hun eerste gebruik van de vrijstelling is.
- Extra leenruimte voor alleenstaanden: Alleenstaanden met een inkomen boven € 28.000 kunnen tot € 17.000 extra lenen in 2025, wat de toegankelijkheid van de woningmarkt voor deze groep vergroot.
- Flexibiliteit voor flexwerkers: Flexwerkers kunnen makkelijker een hypotheek met NHG krijgen als ze kunnen aantonen dat hun inkomen bestendig is. Dit wordt beoordeeld op basis van arbeidsmarktperspectief.
- Fiscale maatregelen eigen woningbezit: Het eigenwoningforfait blijft 0,35% voor woningen tot € 1.330.000. De afbouw van de huidige wet (de ‘Wet Hillen’) gaat verder: in 2025 is nog maar 76,66% van het eigenwoningforfait aftrekbaar.
- Fiscale maatregelen in de huursector: Op 1 juli 2024 ging de Wet betaalbare huur in. Deze wet introduceert een nieuw middenhuursegment naast (of eigenlijk tussen) het sociale huursegment en de vrije sector waarbij de middenhuur gereguleerd worden tussen de € 900,07 en de € 1.184,82 per maand (prijspeil 2025). Doel was (en is nog steeds) om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren en het aantal huurwoningen te laten groeien.
Koekkoek: “Hoewel nieuwbouw het woningaanbod licht vergroot, daalt het aantal huurwoningen. In het afgelopen jaar zijn ruim 30.000 huurwoningen verkocht, vooral door particuliere verhuurders voor wie verhuren minder rendabel is geworden. Dit vergroot het koopaanbod, maar verandert niets aan de totale woningvoorraad. Uitponden verschuift slechts woningen van de huur- naar de koopmarkt. Goed nieuws voor koopstarters, maar de druk op de woningmarkt blijft. Ruimere financiering maakt de woningmarkt toegankelijker, maar voor echte betaalbaarheid is vooral méér aanbod nodig. Opschaling van nieuwbouw is cruciaal, niet alleen om de druk op de markt te verlagen, maar ook vanwege de hoge duurzaamheidseisen. Dat maakt nieuwbouw aantrekkelijk voor bewoners én voor banken vanwege het lagere risico.”
